賃貸・戸建て・マンション、35年でいくら違う？持ち家に残る価値まで入れて考える

賃貸のアパートと戸建ての模型を見比べながら、35年の住まいのお金を話し合う家族の絵

毎月の家賃と返済額が同じでも、35年で出ていくお金と手元に残るものは違います。子育て家族の住まい選びの土台になる考え方を、公的な資料で確かめながら並べます。

最終確認日 2026年10月21日更新 2026年10月21日

書いた人：RYU（2児の父・古い戸建てを自然素材でリノベ）

先に結論

35年の差は、金利・維持費・35年後に残る土地の値段で大きく動き、一つの金額には決まりません。「払う総額から、35年後に残る価値を引いた額」で並べて比べます。
持ち家は返済のほかに税・保険・修繕がずっとかかり、国の目安で計算すると専有面積70㎡のマンションの修繕積立金は35年で約985万円です。
4,000万円を35年で借りる場合、金利が年0.5%か1.5%かで、利息の合計は約780万円変わります。

35年の総額は「払う額」から「残る価値」を引いて比べる

子どもが生まれて部屋が手狭になったり、育休中に家計を見直したりする時期は、住まいを考え直すきっかけにもなります。住まいのお金を比べるとき、つい毎月の家賃と返済額だけを並べてしまいがちです。けれども持ち家には、返済のほかに税や修繕の費用がかかり、その一方で35年後には土地と建物が手元に残ります。

そこでこの記事では、「35年間に払う総額 − 35年後に残る価値」を、住まいにかかるお金として考えます。35歳で35年のローンを組めば、返し終えるのは70歳です。賃貸なら、家賃は住み続けるかぎり続きます。子どもが巣立った後の暮らしまで、ひと続きで見ておきたいところです。

住まい	家賃・返済のほかにかかる物	35年後に残る物
賃貸	契約の更新や引っ越しの費用、家財の火災保険	なし
戸建て	固定資産税・都市計画税、火災保険、外壁・屋根・水回りの修繕、買うときの税と手数料	土地と、手入れを続けた建物
マンション	管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険、駐車場代、買うときの税と手数料	建物と敷地の持ち分

戸建てとマンションは、買った場合です。主な物だけを並べています。

賃貸では、部屋や設備の修繕は原則として大家さんの務めです（入居者の不注意で壊した場合を除きます）。持ち家では、その修繕を自分たちで計画し、お金を用意していくことになります。

出典：民法第606条（最後の「出典」の8）

金利が1%違うと、35年の利息は大きく変わる

日本銀行は2026年9月、政策金利（短期の金利の目安）を1.25%程度に引き上げ、9月24日から適用しています。変動金利の住宅ローンも、こうした金利の動きを受けて見直されることがあります。全期間固定のフラット35は、2026年10月に最も多い金利が年3.83%です（借入期間21〜35年・融資率9割以下）。

金利	毎月の返済	35年の利息の合計
年0.5%	約10.4万円	約361万円
年1.5%	約12.2万円	約1,144万円
年3.83%	約17.3万円	約3,268万円

4,000万円を35年、元利均等・ボーナス払いなしで借り、金利が最後まで変わらないとして計算しました。手数料や保証料は入れていません。

持ち家の負担を軽くする仕組みには、住宅ローン減税があります。年末のローン残高の0.7%を所得税などから差し引く制度で、2030年12月31日までの入居が対象です。対象になる残高の上限と期間は家の省エネ性能で変わり、省エネ性能の高い家では、19歳未満の子を扶養する世帯と、夫婦のどちらかが40歳未満の世帯の上限が上乗せされます。

新築では、省エネ基準を満たさない家は原則として対象外です。中古の家のうち1981年12月31日以前に建てられた物は、耐震基準を満たすことを証明する書類が必要になります。

借りる前には、銀行の今の金利で、毎月の返済と利息を計算し直してみてください。

出典：日本銀行、住宅金融支援機構、国土交通省の住宅ローン減税Q＆A（最後の「出典」の1〜3）

持ち家に続くお金は、管理費・修繕の積み立てと固定資産税

国土交通省のガイドラインでは、20階未満・延べ床面積5,000㎡未満のマンションの修繕積立金の目安は、平均で専有面積1㎡あたり月335円です。専有面積70㎡なら月約2.3万円、35年で約985万円になります。

管理費の平均は1戸あたり月11,503円（国の2023年度の調査。駐車場の使用料などから充てる分を除く）で、35年では約483万円です。最初の積立額を低くして段階的に上げる計画の物件もあり、国は、その場合も最初の額をその計画全体の平均額の0.6倍以上にするよう示しています。買う前に長期修繕計画を見せてもらい、将来の額まで確かめておくと安心です。

戸建てには、修繕積立金の決まりがありません。外壁や屋根、水回りの工事の時期と費用を見積もり、家計の中で貯めていきます。素材ごとの考え方は、外壁と屋根と断熱の記事にまとめています。

固定資産税は、土地と建物の評価額をもとにした課税標準（税をかける元の額）に、原則1.4%をかけた額です。市街化区域では、都市計画税（0.3%まで）がかかる市町村もあります。建物の評価額は買った値段ではなく、同じ家をいま建てる費用から、年数に応じて下げた額で、3年ごとに見直されます。

住宅が建つ土地は、200㎡までの部分の課税標準が6分の1になります。2031年3月31日までに新築した住宅は、120㎡分までの税額が、一般の住宅で3年度分、3階建て以上の耐火構造の住宅で5年度分、半分になります。

出典：国土交通省のガイドライン・マンション総合調査、総務省（最後の「出典」の4〜7）

35年後に残る価値は、土地が中心

国土交通省は2014年、中古の戸建てには、状態にかかわらず築20〜25年で建物の市場価値をゼロとする慣行があると説明しました。そのうえで、手入れやリフォームを評価に反映させる考え方を指針にまとめています。

首都圏の2026年7〜9月の成約データでは、中古マンションの1㎡あたりの価格は、築26〜30年で築5年以内の約5割、築30年を超えると約3割でした。中古戸建ては、築30年を超えた物件の価格が築5年以内の約5割で、土地はむしろ広めでした。築年数ごとに別々の物件を比べた首都圏の数字で、地域によって違います。

戸建ては、建物の値打ちが下がっても土地が残ります。マンションは敷地をほかの住戸と分け合うため、1戸あたりの土地の持ち分は小さくなります。そして35年後の土地の値段は、誰にも分かりません。残る価値は、場所選びによって大きく変わる部分です。

書いている私（RYU）の場合

わが家は2023年に、大阪で築50年ほどの戸建てを買い、自然素材でフルリノベーションしました。建物の値打ちがほとんど残っていない家です。それでも構造を生かせば、建て直すより費用を抑えて、新築に近い住まいにできると考えました。

リノベーションでは、手入れの回数をなるべく減らせる素材を選んでいます。一方で、築年数のぶん火災保険料は高めで、住宅ローン減税も受けていません。

今の暮らしには満足しています。ただ、どの住まいが合うかは、仕事や家族の暮らし方によって変わると考えています。

出典：国土交通省の指針、東日本不動産流通機構（最後の「出典」の9・10）